CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter: Das CO2KostAufG für die Energieberatung

Zuletzt aktualisiert: 07/2026 · Team von energieberater-pruefung.de

„Muss ich als Vermieter den CO2-Preis allein zahlen?" und „Wie weise ich das in der Nebenkostenabrechnung aus?" — das sind Fragen, die Energieberater von Eigentümern mit Mietobjekten regelmäßig hören. Seit dem 1. Januar 2023 gibt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) klare Antworten: Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto mehr trägt der Vermieter.

Was regelt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz?

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) bestimmt, dass Vermieter und Mieter die Kosten des nationalen CO2-Preises auf Brennstoffe (Heizöl, Erdgas, Flüssiggas, Kohle) gemeinsam tragen — wobei der Vermieteranteil mit dem CO2-Ausstoß des Gebäudes steigt. Das Gesetz ist seit dem 1. Januar 2023 in Kraft (§ 12 CO2KostAufG).

Die zentrale Idee dahinter: Wer eine schlecht gedämmte Immobilie vermietet, trägt mehr Verantwortung für den hohen Energieverbrauch als der Mieter. Das schafft einen Sanierungsanreiz für Vermieter — und verbindet das Gesetz direkt mit dem Kerngeschäft der Energieberatung. Aufbauend auf den GEG-Grundlagen sind die CO2-Kosten damit eine weitere prüfungsrelevante Schnittstelle zwischen Ordnungsrecht und Beratungspraxis.

Der CO2-Preis selbst wird im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) festgesetzt; das CO2KostAufG regelt nur die Aufteilung der anfallenden Kosten zwischen den Vertragsparteien.

Wie funktioniert die Staffelung der CO2-Kosten? (§ 5)

Die Aufteilung richtet sich nach den CO2-Emissionen des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. § 5 Abs. 1 CO2KostAufG verpflichtet den Vermieter, diesen Wert im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung zu ermitteln, auf eine Dezimalstelle zu runden und bei abweichenden Liefer- und Abrechnungszeiträumen die auf den Rechnungen ausgewiesenen Emissionen umzurechnen. Die Lieferantenrechnung ist dabei die Datengrundlage, weil § 3 Abs. 1 CO2KostAufG den Brennstoff- oder Wärmelieferanten verpflichtet, Brennstoffemissionen, CO2-Kosten, Emissionsfaktor und Energiegehalt auszuweisen. Anschließend wird der spezifische Ausstoß in die Anlage zu §§ 5 bis 7 eingeordnet. Der Energieausweis kann einen Überblick über die energetische Qualität geben, ist aber keine Berechnungsgrundlage für die CO2-Kostenaufteilung.

Ein Beispiel: Ergibt die Heizkostenabrechnung einen spezifischen Ausstoß von 45 kg CO2/m²/Jahr, liegt das Gebäude in der Stufe „42 bis unter 47" — der Vermieter trägt 70 % der CO2-Kosten, der Mieter 30 %. Sinkt der nach § 5 ermittelte Wert nach einer Sanierung beispielsweise auf 20 kg CO2/m²/Jahr, gilt die Stufe „17 bis unter 22" mit 20 % Vermieteranteil. Pauschal „unter 22" bedeutet dagegen nicht immer 20 %: Unter 12 kg sind es 0 %, von 12 bis unter 17 kg 10 % und erst von 17 bis unter 22 kg 20 %.

Was muss der Vermieter in der Heizkostenabrechnung ausweisen? (§ 7)

Der Vermieter ist nach § 7 Absatz 3 CO2KostAufG verpflichtet, in der Heizkostenabrechnung den auf den Mieter entfallenden CO2-Kostenanteil, die Einstufung des Gebäudes gemäß § 5 Absatz 1 sowie die Berechnungsgrundlagen vollständig auszuweisen.

§ 6 Absatz 1 CO2KostAufG schützt den Mieter zusätzlich: Vereinbarungen, die dem Mieter mehr als den nach § 5 Absatz 2 auf ihn entfallenden Anteil aufbürden, sind unwirksam — der gesetzliche Staffelanteil ist damit eine nicht abdingbare Höchstgrenze. Für den Sonderfall, dass der Mieter sich selbst mit Wärme versorgt, regelt § 6 Absatz 2 CO2KostAufG einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter: Der Mieter muss ihn innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung des Lieferanten in Textform geltend machen; der Vermieter hat spätestens zwölf Monate nach der Anzeige zu erstatten.

Für die Beratungspraxis heißt das: Vermieter, die Energieberater beauftragen, fragen häufig auch nach den konkreten Abrechnungspflichten. Das CO2KostAufG ergänzt hier die Pflichten aus der Heizkostenverordnung um eine neue Ausweis- und Dokumentationsebene.

Was gilt für Nichtwohngebäude? (§ 8)

Für Nichtwohngebäude (Gewerbe, Büros, gemischt genutzte Immobilien) gilt nach § 8 CO2KostAufG eine andere Regelung: Hier tragen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten grundsätzlich je zur Hälfte — unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Die Staffeltabelle des § 5 gilt ausdrücklich nur für Wohngebäude. Vertragliche Vereinbarungen, die den Mieter mit mehr als 50 % belasten, sind unwirksam (§ 8 Absatz 1 CO2KostAufG).

Hinweis (§ 8 Absatz 4): Das Gesetz enthält die Ankündigung, die hälftige Aufteilung für Nichtwohngebäude durch ein eigenes Stufenmodell abzulösen. Eine entsprechende Gesetzesänderung ist nach aktuellem Recherche-Stand (07/2026) jedoch nicht in Kraft getreten. Maßgeblich ist stets die aktuelle Fassung des CO2KostAufG auf gesetze-im-internet.de.

Was bedeutet das für die Energieberatung?

Das CO2KostAufG macht den energetischen Zustand eines Gebäudes für Vermieter unmittelbar wirtschaftlich spürbar: Je höher der tatsächliche CO2-Ausstoß, desto mehr tragen sie selbst. Energieberater können die Staffeltabelle nutzen, um den Sanierungsdruck konkret zu beziffern. Liegt ein Gebäude bei 50 kg CO2/m²/Jahr (Stufe „47 bis unter 52"), trägt der Vermieter 80 % der CO2-Kosten. Sinkt der nach § 5 ermittelte Ausstoß nach einer Sanierung beispielsweise auf 20 kg CO2/m²/Jahr, beträgt der Vermieteranteil 20 %; bei Werten unter 17 kg fällt er nach der Tabelle noch niedriger aus.

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist dabei das Instrument, das Sanierungsschritte systematisch plant und die Emissionsreduktion über mehrere Maßnahmenpakete sichtbar macht. Die Kombination aus CO2KostAufG-Berechnung und iSFP liefert Vermietern ein überzeugendes wirtschaftliches Argument für die Modernisierung.

Prüfungsrelevant ist außerdem die Abgrenzung: Das CO2KostAufG betrifft nur die Kostenverteilung des nationalen CO2-Preises; Anforderungen an die Energieausweis-Pflicht bei Vermietung oder an die GEG-Sanierungspflichten im Bestand ergeben sich aus anderen Rechtsnormen.

Stand: 07/2026