Energieausweis: Pflichten bei Verkauf und Vermietung

Der Energieausweis ist eines der zentralen Instrumente der Gebäudeenergieberatung. Wer berät, muss wissen, wann er Pflicht ist und welche Vorlage-, Übergabe- und Anzeigepflichten das Gebäudeenergiegesetz (GEG) daran knüpft. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Regeln mit ihren Fundstellen zusammen.

Wann ein Energieausweis Pflicht ist (§ 80)

Die Fälle, in denen ein Energieausweis auszustellen ist, regelt § 80 GEG. Ein Ausweis ist danach insbesondere bei der Errichtung eines Gebäudes zu erstellen. Darüber hinaus ist er auszustellen, wenn ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird und noch kein gültiger Energieausweis vorliegt (§ 80 Absatz 3 GEG).

Für die Beratungspraxis heißt das: Sobald eine Immobilie auf den Markt kommt, wird der Energieausweis zur Pflicht. Er ist nach § 79 Absatz 3 GEG für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen — ein einmal erstellter, noch gültiger Ausweis muss also nicht für jeden neuen Interessenten neu angefertigt werden.

Vorlage und Übergabe an Käufer und Mieter (§ 80 Abs. 4 und 5)

Es genügt nicht, dass ein Energieausweis existiert — er muss den Interessenten aktiv gezeigt und am Ende übergeben werden. § 80 Absatz 4 GEG verpflichtet den Verkäufer oder den beauftragten Immobilienmakler, dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben.

Diese Pflichten gelten nicht nur beim Verkauf: Nach § 80 Absatz 5 GEG sind sie bei der Vermietung, Verpachtung und beim Leasing entsprechend anzuwenden. Wer eine Wohnung vermietet, muss dem Mietinteressenten den Energieausweis also ebenso vorlegen und ihn nach Vertragsschluss übergeben.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87)

Bereits die Anzeige muss Energiekennwerte nennen. § 87 GEG bestimmt: Wird vor dem Verkauf oder der Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so sind in der Anzeige bestimmte Pflichtangaben zu machen. Dazu gehören:

• Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis.
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch: der im Ausweis genannte Wert für das Gebäude.
• Wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes.
• Baujahr — bei Wohngebäuden, sofern im Ausweis genannt.
• Energieeffizienzklasse — bei Wohngebäuden.

Die Anzeigepflicht setzt voraus, dass ein Ausweis vorliegt. Da bei Verkauf und Vermietung ohnehin ein Energieausweis auszustellen ist (§ 80 GEG), lässt sich die Anzeigepflicht in der Praxis kaum umgehen — die Kennwerte gehören von Anfang an in das Exposé.

Wozu der Energieausweis dient — und wozu nicht

Wichtig für die Beratung: Der Energieausweis ist ein Informationsinstrument, kein Sanierungsbescheid. § 79 Absatz 1 GEG stellt klar, dass Energieausweise „ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes" dienen. Ausgestellt wird er als Energiebedarfsausweis, der auf einer Berechnung anhand von Gebäudehülle und Anlagentechnik beruht, oder als Energieverbrauchsausweis, der auf dem gemessenen Verbrauch der Vergangenheit basiert. Die konkrete Maßnahmenempfehlung liefert erst die Energieberatung — etwa im individuellen Sanierungsfahrplan.

Bußgeld bei Verstößen (§ 108)

Die Pflichten rund um den Energieausweis sind bußgeldbewehrt. Wer den Ausweis nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig vorlegt oder übergibt oder die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach § 87 unterlässt, handelt ordnungswidrig im Sinne von § 108 GEG.

Stand: 07/2026