GEG-Pflichten für Bestandsgebäude: Heizkessel-Austausch, Dämmung und Sanierung

Nicht nur Neubauten unterliegen dem Gebäudeenergiegesetz. Auch für bestehende Gebäude gelten konkrete Pflichten — beim Betrieb alter Heizkessel, bei der Dämmung und bei Sanierungen. Wer berät, muss diese Bestandspflichten mit ihren Fundstellen sicher kennen. Dieser Beitrag fasst die zentralen Regeln zusammen.

Betriebsverbot für alte Heizkessel (§ 72)

Die praxisrelevanteste Bestandspflicht betrifft alte Heizkessel. Nach § 72 Absatz 1 GEG dürfen Eigentümer von Gebäuden ihre Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben. Für später eingebaute Kessel gilt nach § 72 Absatz 2 GEG ein Betriebsverbot nach Ablauf von 30 Jahren nach Einbau oder Aufstellung.

Wichtig für die Beratung ist die Reichweite der Ausnahmen. Nach § 72 Absatz 3 GEG gilt das Betriebsverbot unter anderem nicht für:

• Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel — die effizienteren Kesseltypen sind vom Austauschgebot ausgenommen.
• Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt.
• Bestimmte Hybrid-Heizungen, etwa in Verbindung mit Wärmepumpe oder Solarthermie.

Übergreifend gilt: Nach § 72 Absatz 4 GEG dürfen Heizkessel längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Dieses Betriebsverbot für den Bestand ist von der 65-Prozent-Regel des § 71 GEG zu unterscheiden, die für den Einbau neuer Heizungsanlagen gilt.

Nachrüstpflicht: Dämmung oberster Geschossdecken (§ 47)

Neben der Heizung betrifft die zweite Bestandspflicht die Gebäudehülle. Nach § 47 Absatz 1 GEG müssen Eigentümer von Wohn- und Nichtwohngebäuden oberste Geschossdecken so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Damit soll Heizwärme, die sonst ungenutzt über nicht ausgebaute Dachräume entweicht, im Gebäude gehalten werden.

Diese Pflicht ist eingeschränkt: Für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, greift sie erst nach einem Eigentümerwechsel — konkret innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 47 Absatz 3 GEG). Zudem entfällt die Nachrüstpflicht bei diesen kleineren Gebäuden nach § 47 Absatz 4 GEG, wenn sich die erforderlichen Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen amortisieren.

Bedingte Anforderungen bei Sanierung (§ 48)

Anders als die Nachrüstpflichten greift eine dritte Gruppe von Anforderungen nur, wenn ohnehin gebaut wird — deshalb spricht man von bedingten Anforderungen. Nach § 48 GEG („Anforderungen an ein bestehendes Gebäude bei Änderung") müssen geänderte Außenbauteile bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten einhalten, die in Anlage 7 des GEG festgelegt sind.

Entscheidend ist die Erheblichkeitsschwelle: Die Anforderungen gelten nach § 48 GEG nicht für Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Wer also etwa nur einen kleinen Teil einer Fassade erneuert, löst die Bauteilanforderungen nicht aus; wer eine ganze Außenwand oder das Dach saniert, muss die U-Werte der Anlage 7 einhalten.

Befreiungen im Einzelfall (§ 102)

Für Härtefälle sieht das GEG ein Ventil vor. Nach § 102 GEG („Befreiungen") ist auf Antrag von den Anforderungen des Gesetzes zu befreien, soweit diese wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Es handelt sich um eine gebundene Entscheidung: Liegen die Voraussetzungen vor, besteht ein Anspruch auf Befreiung. In der Beratung ist deshalb wichtig, nicht nur die Pflicht selbst, sondern auch die möglichen Ausnahmen und Befreiungen zu prüfen, bevor eine Maßnahme empfohlen wird.

Stand: 07/2026