GEG-Pflichten für Bestandsgebäude: Heizungseinbau, Dämmung und Sanierung
Zuletzt aktualisiert: · Team von energieberater-pruefung.de
Nicht nur Neubauten unterliegen dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz/GEG). Auch für bestehende Gebäude gelten konkrete Pflichten — beim Einbau neuer Heizungen, bei der Dämmung und bei Sanierungen. Wer berät, muss diese Bestandspflichten mit ihren Fundstellen sicher kennen. Dieser Beitrag fasst die zentralen Regeln zusammen.
Heizungsanlagen im Bestand: kein Betriebsverbot mehr (§ 43)
Bis zum Gebäudemodernisierungsgesetz kannte das Gesetz ein Betriebsverbot für alte Öl- und Gaskessel. Es ist entfallen: Die früheren §§ 71 bis 73 GEG sind aufgehoben, und der geltende Text enthält weder ein Betriebsverbot noch eine Höchstbetriebsdauer noch das frühere Enddatum 31. Dezember 2044. Wer eine funktionierende Bestandsanlage weiterbetreibt, verstößt damit nicht gegen das Gesetz; § 108 GEG sieht dafür auch keinen Bußgeldtatbestand vor.
Stichtag: Erst für Heizungen, die nach diesem Tag neu eingebaut werden, greifen die Stufen des § 43 Absatz 1 GEG.
Ansteigender Mindestanteil aus den Brennstoffen des § 43 Absatz 1 GEG bei neu eingebauten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, von 2029 bis 2040.
An die Stelle des Betriebsverbots ist eine Pflicht getreten, die am Einbau ansetzt statt am Betrieb. Nach § 43 Absatz 1 GEG muss der Eigentümer bei einer Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt und nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut wird, sicherstellen, dass die bereitgestellte Wärme zu ansteigenden Anteilen aus den dort genannten Brennstoffen stammt — Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate —: mindestens 10 Prozent ab dem 1. Januar 2029, 15 Prozent ab dem 1. Januar 2030, 30 Prozent ab dem 1. Januar 2035 und 60 Prozent ab dem 1. Januar 2040. Die Pflicht kann nach § 43 Absatz 3 GEG auch durch eine solarthermische Anlage erfüllt werden. Der Brennstoffkatalog ist abschließend und nicht auf erneuerbare Energien beschränkt: blauer Wasserstoff (Erdgas mit CO2-Abscheidung) und türkiser Wasserstoff (Methanpyrolyse) werden fossil erzeugt und sind trotzdem anrechenbar.
Für die Beratung ist der Unterschied entscheidend: Die vorhandene Anlage darf bleiben. Sobald aber eine neue fossil beschickte Heizung eingebaut wird, greifen die Stufen des § 43. Unabhängig davon bestehen die Prüf- und Optimierungspflichten fort: Betriebsprüfung von Wärmepumpen (§ 60a), Heizungsprüfung (§ 60b) und hydraulischer Abgleich (§ 60c).
Nachrüstpflicht: Dämmung oberster Geschossdecken (§ 35)
Neben der Heizung betrifft die zweite Bestandspflicht die Gebäudehülle. Nach § 35 Absatz 1 GEG müssen Eigentümer von Wohn- und Nichtwohngebäuden oberste Geschossdecken so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Damit soll Heizwärme, die sonst ungenutzt über nicht ausgebaute Dachräume entweicht, im Gebäude gehalten werden.
Höchstwert des Wärmedurchgangskoeffizienten (in W/(m²·K)) für die nachzurüstende Dämmung oberster Geschossdecken (§ 35 Abs. 1 GEG).
Diese Pflicht ist eingeschränkt: Für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, greift sie erst nach einem Eigentümerwechsel — konkret innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 35 Absatz 3 GEG). Zudem entfällt die Nachrüstpflicht bei diesen kleineren Gebäuden nach § 35 Absatz 4 GEG, wenn sich die erforderlichen Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen amortisieren.
Rechenbeispiel — Wirtschaftlichkeitsausnahme in der Praxis: Herr M. bewohnt seit 1998 eine Doppelhaushälfte, die andere Wohnung im Haus ist vermietet; die oberste Geschossdecke ist ungedämmt. Ein Angebot beziffert die Dämmung auf 4.200 Euro, die jährliche Heizkosteneinsparung wird mit 140 Euro veranschlagt. Die einfache Amortisationszeit liegt damit bei 30 Jahren (4.200 € ÷ 140 €/Jahr) — nahe an der technischen Nutzungsdauer einer Dämmmaßnahme, aber nicht eindeutig darüber. Das Gesetz nennt für § 35 Absatz 4 GEG keine feste Jahreszahl, sondern verlangt eine Einzelfallprüfung, ob sich die Aufwendungen „innerhalb angemessener Frist" amortisieren. Erst wenn die berechnete Amortisationszeit die Nutzungsdauer der Maßnahme klar übersteigt — etwa bei doppelt so hohen Kosten oder halb so hoher Einsparung —, lässt sich die Ausnahme plausibel begründen. Ein Berater, der hier ohne eigene Berechnung pauschal auf „lohnt sich nicht" oder „muss gedämmt werden" schließt, übergeht genau die Prüfung, die das Gesetz verlangt.
Bedingte Anforderungen bei Sanierung (§ 36)
Anders als die Nachrüstpflichten greift eine dritte Gruppe von Anforderungen nur, wenn ohnehin gebaut wird — deshalb spricht man von bedingten Anforderungen. Nach § 36 GEG („Anforderungen an ein bestehendes Gebäude bei Änderung") müssen geänderte Außenbauteile bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten einhalten, die in Anlage 7 des GEG festgelegt sind.
Entscheidend ist die Erheblichkeitsschwelle: Die Anforderungen gelten nach § 36 GEG nicht für Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Wer also etwa nur einen kleinen Teil einer Fassade erneuert, löst die Bauteilanforderungen nicht aus; wer eine ganze Außenwand oder das Dach saniert, muss die U-Werte der Anlage 7 einhalten. Über diese Bagatellgrenze hinaus können einzelne Pflichten ganz entfallen — etwa bei Baudenkmälern und im Härtefall (GEG-Ausnahmen und Befreiungen).
Bagatellgrenze: Erst wenn mehr als 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe geändert werden, greifen die Bauteilanforderungen der Anlage 7 (§ 36 GEG).
Streitfall aus der Praxis: Eine Eigentümergemeinschaft lässt zwei von acht Fassadenseiten neu verputzen — rechnerisch 22 Prozent der gesamten Fassadenfläche. Ein Anbieter behauptet, die U-Wert-Vorgaben der Anlage 7 müssten nicht eingehalten werden, weil „nur ein Teil" saniert werde. Das ist falsch: 22 Prozent liegen über der 10-Prozent-Bagatellgrenze des § 36 GEG, die Bauteilanforderungen greifen für die geänderte Fläche. Der umgekehrte Fehler kommt ebenso oft vor: Wird nur ein einzelnes Fenster deutlich unter 10 Prozent der gesamten Fensterfläche getauscht, entsteht keine Pflicht zur Einhaltung der Anlage-7-Werte — ein Berater, der hier pauschal zur Volleinhaltung rät, empfiehlt eine nicht bestehende Pflicht.
Befreiungen im Einzelfall (§ 102)
Für Härtefälle sieht das GEG ein Ventil vor. Nach § 102 GEG („Befreiungen") ist auf Antrag von den Anforderungen des Gesetzes zu befreien, soweit diese wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Es handelt sich um eine gebundene Entscheidung: Liegen die Voraussetzungen vor, besteht ein Anspruch auf Befreiung. In der Beratung ist deshalb wichtig, nicht nur die Pflicht selbst, sondern auch die möglichen Ausnahmen und Befreiungen zu prüfen, bevor eine Maßnahme empfohlen wird.
Ablaufbeispiel: Den Antrag stellt der Eigentümer bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde — in der Praxis meist die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises oder der kreisfreien Stadt. Die Nachweispflicht für die unbillige Härte liegt beim Antragsteller (§ 102 Absatz 3 GEG): Er muss belegen, dass die notwendige Investition nicht in einem angemessenen Verhältnis zum erzielten Ertrag oder zum Gebäudewert steht — etwa mit einer eigenen Wirtschaftlichkeitsrechnung wie im Beispiel oben zu § 35 Absatz 4. Reicht diese der Behörde nicht aus, kann sie ein Sachverständigengutachten verlangen — auf Kosten des Antragstellers. Für die Beratung heißt das: Eine belastbare eigene Berechnung vor Antragstellung erspart im Zweifel das kostenpflichtige Gutachten.
Hinweis: Das GEG wird regelmäßig geändert; Paragraphen, Fristen, Grenzwerte und Ausnahmen können sich verschieben. Die hier genannten Inhalte dienen der Orientierung und Prüfungsvorbereitung — maßgeblich ist stets die aktuelle Fassung des Gesetzes bei gesetze-im-internet.de.
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Jetzt registrierenRechtsgrundlagen & Quellen
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG) — Gesamttext (gesetze-im-internet.de)
- § 35 GEG — Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes (Dämmung oberster Geschossdecken)
- § 36 GEG — Anforderungen an ein bestehendes Gebäude bei Änderung
- § 43 GEG — Einbau einer Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird
- § 72 GEG — weggefallen (früheres Betriebsverbot für Heizkessel)
- § 102 GEG — Befreiungen
Stand: 08/2026