In städtischen Quartieren ist die gemischte Nutzung die Regel: Im Erdgeschoss befindet sich eine Bäckerei, eine Arztpraxis oder ein Supermarkt, in den Obergeschossen liegen Miet- oder Eigentumswohnungen. Für Energieberater stellt sich bei Planung, Sanierung und Energieausweiserstellung sofort die Kernfrage: Wann darf ein Gebäude als Einheit gerechnet werden und wann verlangt § 106 GEG zwingend eine getrennte Aufteilung in Wohn- und Nichtwohnteil?
Die gesetzliche Trennpflicht (§ 106 Abs. 1 & 2 GEG)
Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen Wohngebäuden (WG) und Nichtwohngebäuden (NWG). Für gemischt genutzte Immobilien normiert § 106 GEG zwei komplementäre Regeln:
Gewerbe im Wohnhaus (§ 106 Abs. 1)
Teile eines Wohngebäudes, die sich hinsichtlich ihrer Nutzung und ihrer gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich vom Wohnen unterscheiden und einen nicht unerheblichen Teil der Nutzfläche umfassen, sind getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln.
Beispiel: Ladengeschäft oder Zahnarztpraxis im Mehrfamilienhaus.
Wohnen im Gewerbebau (§ 106 Abs. 2)
Teile eines Nichtwohngebäudes, die dem Wohnen dienen und einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche umfassen, sind getrennt als Wohngebäude zu behandeln.
Beispiel: Hausmeister- oder Betreiberwohnung in einem Büro- oder Logistikzentrum.
Wann ist ein Flächenanteil »nicht unerheblich«?
Das GEG definiert den Rechtsbegriff des »nicht unerheblichen Teils« nicht mit einer starren Quadratmeterzahl. In den amtlichen Auslegungshinweisen der Bundesländer und den Richtlinien der dena hat sich jedoch eine klare Auslegungspraxis etabliert:
- Unter 10 % Flächenanteil (untergeordnete Nutzung): Macht die Fremdnutzung weniger als 10 % der Gebäudenutzfläche bzw. Nettogrundfläche aus (z. B. ein häusliches Arbeitszimmer oder ein kleines Kanzleibüro im Einfamilienhaus), darf das Gebäude einheitlich als Hauptnutzung bilanziert werden.
- Ab 10 % Flächenanteil: Der Gebäudeteil gilt in der Regel als nicht unerheblich. Sofern zudem eine eigenständige technische Ausstattung vorliegt (z. B. eigene Lüftungsanlage, abweichende Heizkreise oder Beleuchtungsanlagen), ist die getrennte Bilanzierung zwingend.
Konsequenzen für Nachweise & Energieausweise
Greift die Trennpflicht nach § 106 GEG, hat dies weitreichende Konsequenzen für die energetische Nachweisführung:
| Bereich | Wohngebäudeteil | Nichtwohngebäudeteil |
|---|---|---|
| Rechenverfahren | DIN V 18599 (oder DIN 4108/4701 im Bestand) | Ausschließlich DIN V 18599 (Zonenmodell) |
| Beleuchtung | Wird im Wohnbau nicht bilanziert | Zwingender Bestandteil der Energiebilanz |
| Energieausweis (§ 79) | Eigener Ausweis (Wohngebäude) | Eigener Ausweis (Nichtwohngebäude) |
| Aushangpflicht (§ 80 Abs. 6/7) | Keine Aushangpflicht | Aushangpflichtig bei > 250 m² bzw. 500 m² Publikumsverkehr |
Behandlung von Trennwänden (§ 106 Abs. 3 GEG)
Besondere Aufmerksamkeit erfordert die thermische Systemgrenze: Gemäß § 106 Abs. 3 GEG richtet sich die bauphysikalische Berechnung von Trennwänden und Trenndecken zwischen den beiden Gebäudeteilen nach § 29 Abs. 1 GEG. Das bedeutet:
- Die Trennbauteile gelten jeweils als Umfassungsfläche des zu bilanzierenden Gebäudeteils.
- Bestehen unterschiedliche Temperaturniveaus (z. B. beheizter Wohnraum grenzt an ein schwach beheiztes Lager oder ein unbeheiztes Parkdeck), sind entsprechende Temperatur-Korrekturfaktoren anzusetzen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann muss ein Gebäude nach § 106 GEG getrennt behandelt werden?
Eine getrennte Behandlung ist nach § 106 Abs. 1 bzw. Abs. 2 GEG zwingend, wenn sich ein Gebäudeteil hinsichtlich Nutzungsart und anlagentechnischer Ausstattung wesentlich von der Hauptnutzung unterscheidet UND einen nicht unerheblichen Teil der Fläche (in der Praxis ab ca. 10 %) umfasst.
Braucht ein gemischt genutztes Gebäude zwei verschiedene Energieausweise?
Ja. Müssen die Gebäudeteile nach § 106 GEG getrennt behandelt werden, ist für den Wohnteil ein Energieausweis für Wohngebäude und für den Nichtwohnteil ein Energieausweis für Nichtwohngebäude (auf Basis der DIN V 18599) auszustellen. Ein gemeinsamer Misch-Ausweis ist unzulässig.
Wie werden Trennwände zwischen Wohn- und Nichtwohnteil bewertet?
Nach § 106 Abs. 3 GEG richtet sich die bauphysikalische Behandlung der internen Trennwände und Trenndecken nach § 29 Abs. 1 GEG. Bei getrennter Bilanzierung gelten sie als wärmeübertragende Umfassungsfläche an der thermischen Systemgrenze.
Gilt die Aushangpflicht für Energieausweise auch für das gesamte Haus?
Nein. Die behördliche Aushangpflicht nach § 80 Abs. 6 oder 7 GEG betrifft ausschließlich den Nichtwohngebäudeteil (sofern dieser von Behörden genutzt wird oder über 250 bzw. 500 m² Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr aufweist). Der Wohnteil bleibt aushangfrei.
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